§  Antes de iniciar el proceso de búsqueda defina muy bien lo que necesita (espacio, precio, zona, etc.).

§  Al programar una cita con el Agente Inmobiliario debe establecer lugares de reunión bien conocidos por ambos, tenga a la mano su teléfono celular y deje dicho con familiares o amigos el lugar, hora y la persona con la cual se va a reunir.

§  Lleve consigo los recaudos que se exigen a continuación.

§  La decisión final, sobre la escogencia del inquilino (Arrendatario), la toma el propietario por lo que es preciso que todos sus datos sean verificables.

Recaudos:

-Fotocopia de cédula de identidad
-3 últimos estados de cuenta bancaria y/o Referencias bancarias
-Carta de trabajo actualizada o Registro Mercantil y Balance firmado por Contador colegiado(en caso de compañía)
-Referencias personales: Nombres, números y direcciones (Serán llenados en --Una planilla que le proveerá el agente Inmobiliario)
-1 referencia comercial o de tres últimos pagos de tarjeta de crédito

Para VENDER

• Documento de Propiedad
• Certificación de Gravámenes
• Tradición Legal de la propiedad del inmueble
• Plano del Inmueble, distribución, ambientes, etc.
• Plano de Ubicación.
• Si es propiedad horizontal, necesitará adicionalmente el documento de condominio, solvencia del mismo y recibos cancelados en original
• Fotocopia de la cédula del propietario,
• Estado del mantenimiento del inmueble en particular y del condominio en general, amenidades del condominio, puestos de estacionamiento, maletero, etc.
• RIF de persona natural o jurídica, según el caso
• Documento de Sucesión, en el caso que sea necesario, y solvencias al día del pago de impuestos
• Catastro a nombre del propietario actual y solvencias de pagos de impuestos municipales al día

             AL CONCRETAR LA VENTA

1.       Solvencias y recibos de condominio y servicios públicos (electricidad, agua, teléfono, gas, aseo, otros servicios) al día para el momento de la protocolización del documento

2.       Solvencias de impuestos municipales al día para el momento de la protocolización del documento

3.       Cancelación del 0,5% del precio de Venta del inmueble al SENIAT

4.       Seguir los siguientes pasos con el comprador:

a.       Realizar una reserva del inmueble (5 % aproxim. Del precio de venta acordado)

b.       Firmar en Notaría el Documento de Opción (30 % aproxim. Del precio de venta acordado)

c.       Protocolizar el Documento de Venta ante el Registro correspondiente

“Cuando ya tiene un cliente y comienza el proceso de negociación definitivo, tenga cuidado de plasmar todo en el papel, no deje cabos sueltos. Precise fechas y montos sin que haya lugar a dudas. Cuando vaya a la opción de compra, consulte su abogado de confianza para que le redacte dicho documento. Lo mismo vale cuando se vaya a redactar el documento definitivo de compra-venta. Verifique que el cheque esté bien emitido antes de firmar el documento final” ( Según la Guía elaborada por la CAMARA INMOBILIARIA DE VENEZUELA)

Para COMPRAR

          Extracto tomado de la Guía elaborada por la
          CAMARA INMOBILIARIA DE VENEZUELA

• “Evalúe detenidamente las necesidades respecto al inmueble que se desea, las dimensiones, las instalaciones, etc, requeridos. También haga una lista de las cosas que desearía del inmueble tuviese pero que no son indispensables.

• Haga una estimación del valor de los inmuebles en las zonas deseadas, en función de los factores de mercado, de reposición y de renta. Realice una preselección de tres o cuatro inmuebles.

• Estudie detenidamente el expediente de cada uno de los inmuebles preseleccionados. Exija copia de los documentos de propiedad, tradición y certificación de gravámenes, de la opción de compra y del documento definitivo de compra-venta. Si es propiedad horizontal. Tomar en cuenta que los planos de ingeniería estén debidamente sellados y que el permiso de construcción vigente, coincida con los mismos. Verificar la factibilidad de servicios en caso de ser un desarrollo urbanístico. Contrate un abogado de su confianza para que realice el estudio respectivo y le oriente legalmente.

• Realice una inspección cuidadosa de los inmuebles considerados para determinar qué tipo de reparaciones y remodelaciones deberá hacer y cuál es el costo estimado de las mismas para determinar el presupuesto adicional con el que deberá contar para adecuarlo a sus requerimientos.

• Aclare y exija que se determine por escrito todos los gastos y desembolsos involucrados en la operación, sobretodo lo concerniente a gastos por financiamiento, gastos por concepto de seguros, honorarios de abogados, y gastos de registro.

Una vez estudiada la información pertinente, tome la decisión y seleccione el inmueble que mejor se ajuste a sus necesidades y pacte la compra.

Un número importante de personas que desean realizar una operación inmobiliaria, la inician por cuenta propia. La mayoría no tiene ni los conocimientos, ni la herramientas necesarias para hacer los análisis y comparaciones requeridos, y sobre todo no tiene tiempo para dedicárselo. La mayoría termina, luego de un calvario de frustraciones, solicitando ayuda profesional. La ayuda profesional le beneficiará económicamente.

Una empresa de comercialización inmobiliaria deberá ofrecerle una serie de servicios que le permiten realizar con éxito, en el menor tiempo posible, y de manera rentable, la operación que Ud. desea. Podemos mencionar algunos:

• Compilación de información sobre las características del inmueble que desea adquirir o vender
• Compilación de información sobre los propietarios o promotores
• Estimación de la incidencia económica de la operación
• Preparación y coordinación del plan de comercialización
• Preselección de inmuebles o clientes, según fuere el caso, para garantizar la seriedad en la operación
• Solicitud de cooperación a otras empresas inmobiliarias para minimizar el factor tiempo
• Asesoría, a través del departamento jurídico de la empresa, de los aspectos legales a tomar en cuenta
• Asesoría, a través de su departamento técnico, de los aspectos constructivos que merecen atención
• Asesoría de precios, administración, finanzas e impuestos con el departamento financiero/administrativo

La comisión que cobra un empresa de comercialización inmobiliaria va a depender de la gama de servicios que ella está capacitada para ofrecerle, y Ud. en disposición de contratar. Factores a tomar en cuenta son la experiencia del personal a su disposición, las garantías que ofrece la empresa de comercialización inmobiliaria, el record de operaciones exitosas, la cartera de clientes, instalaciones físicas de la empresa de comercialización inmobiliaria. La comisión se estila establecerla como un porcentaje del precio de venta pactado, y es negociable entre las partes.

Guía Elemental

Como guía elemental, le enunciamos a continuación algunos aspectos que Ud. debe tener especialmente en cuenta:

Comisión Financiera: Si la operación se está realizando a crédito, el comprador deberá cancelar una comisión que cobra la Institución Financiera por otorgar el crédito.

Seguros: En los casos de adquisición de vivienda con préstamos hipotecarios, se requerirá la adquisición de una póliza de seguro de vida, contra incendio y contra terremoto. El monto del seguro depende del valor del inmueble, de la edad del comprador y de su estado físico. Las Compañías de seguros generalmente cobran un año por anticipado y mensualmente se cancela la cuota de amortización de capital e intereses.

Honorarios de Abogados por redacción de documentos: Cuando la compra es a través de una Entidad de Ahorro y Préstamo estas instituciones tienen incluida entre la comisión financiera el costo del documento de venta. Cuando la compra es a través de un Banco Hipotecario, Compañía de Seguros, Sociedad Financiera, el costo de la redacción del documento de compra-venta varía dependiendo del precio del inmueble. En otros casos, este concepto puede serle cobrado, aclare la situación con suficiente antelación.

Gastos de Registro: Según la Ley del Registro Público, los derechos que debe pagar el comprador se estiman sobre el valor del inmueble y se pagan en una Planilla de Liquidación. Además de esos derechos, los registros cobran testigos, estampillas, fotocopias, traslado, habilitación. (Todos estos deben ser pagados en efectivo y no dan recibos)

Gastos varios: Ud. estará obligado a cancelar cualquier otro gasto relacionado con la operación de la compra-venta que estuviese estipulado con el contrato de opción celebrado entre las partes. Léalo con detenimiento antes de firmarlo y aclare cuanta duda tenga al respecto.

Entrega de documentación en regla, soportes de honorarios y gastos: En el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, Ud. debe entregar o recibir según sea el vendedor o el comprador, toda la documentación relacionada con el inmueble y sus documentos que comprueban el saneamiento de la Ley. También debe exigirle a su empresa de comercialización inmobiliaria los recibos por honorarios y/o facturas por servicios y los soportes de los gastos incurridos para realizar la operación.

Análisis de la carga impositiva: Con los cambios en materia impositiva, relacionados con las UT (Unidades Tributarias), los montos de operación, etc, la empresa inmobiliaria debe asesorarle con acierto. Recuerde que quien vende es el responsable de cancelarle al fisco los impuestos derivados de la operación y no puede escabullirse de su obligación con el argumento de desconocimiento de la Ley. La empresa de comercialización inmobiliaria le informará con detalle sobre este aspecto, y colaborará con Ud. para minimizar legalmente el impacto impositivo en la operación deseada.

Actualización del valor del inmueble: A los fines de determinar el monto de impuestos a pagar en la venta de un inmueble, la Ley permite actualizar el valor histórico de la compra del mismo a través del IPC. La empresa de comercialización, si es responsable, deberá asesorarle a Ud. en este aspecto para así reducir, legalmente, el monto de impuestos a pagar en la operación.

Tratamiento de la vivienda principal: Nuestra legislación impositiva prevé la exoneración cuando se trata de la venta de una vivienda principal con miras a la adquisición de otra destinada al mismo uso

Si Ud. decide contratar los servicios de profesionales en esta disciplina, no dudamos en recomendarle que acuda a una empresa de comercialización inmobiliaria afiliada a la Cámara Inmobiliaria de Venezuela o a las Cámaras Inmobiliarias Regionales, porque esta elige cuidadosamente a sus miembros, asegurándose de su competencia profesional y solvencia moral, porque en caso de cualquier problema, tiene Ud. una instancia dónde acudir para solventar su problema y obtener una respuesta adecuada.

Para concluir, esperamos que estas recomendaciones le hayan servido para orientarlo en sus propósitos. Con ellas hemos pretendido despejar una buena parte de las dudas que tienen los venezolanos a la hora de tomar una decisión tan importante como es la de comprar o vender un inmueble”  

Ya sea que alquile o venda una propiedad, debe tomar en cuenta que presta un servicio, por ello ponerse en el lugar del cliente puede facilitarle el colocar su producto en una posición más ventajosa dentro del mercado inmobiliario.

La atención, puntualidad, limpieza, orden, acabados y reparaciones de su inmueble son aspectos de primer orden. Lo mismo aplica al precio y condiciones  establecidas para la venta o alquiler. Es usual que los clientes visiten decenas de inmuebles antes de ver el suyo, los tiempos han cambiado y los niveles de exigencia son cada vez más elevados. En el mercado hay muchas ofertas, solo las razonables cierran exitosamente en menos tiempo; y el tiempo es un factor muy importante sobre todo si la devaluación es galopante y si pensamos que puede pasar muchos meses sin percibir la renta que espera.

Pongamos un ejemplo muy sencillo: Tenemos el caso de un Arrendador que aspira 600.000 Bs. por el alquiler de su vivienda, pero en el mercado local se cotiza en 500.000 Bs.   A pesar de las recomendaciones de su corredor, quien conoce el mercado,  insiste en mantenerlo en el mismo monto. Como los clientes a Arrendatarios se hacen “expertos” rápidamente en el manejo de la oferta de cada zona, no dudan en descartar inmediatamente tal inmueble, por lo que puede transcurrir mucho tiempo antes de que se cierre una negociación. Suponga que transcurran 5 meses o más, lo cual es muy usual, entonces usted estaría perdiendo 2.500.000 Bs.; más del doble de lo que percibiría ajustando su renta. Aunque no lo crea, es como que hubiera alquilado en 350.000 Bs. mensuales. Qué le parece?. Sólo haga unos pequeños cálculos.

Por nuestra experiencia los precios y condiciones razonables se evidencian por el tiempo de la demanda. Una oferta adecuada en alquiler no debe pasar más de 15 días en el mercado. Más allá de ese período significa que el precio, condiciones de negociación o de mantenimiento del inmueble no son adecuadas y deben alertarnos sobre la necesidad de hacer cambios importantes.

Algunas veces los propietarios contratan a peritos especializados para asignarle un valor a su propiedad, eso es muy importante para operaciones de corretajes de seguros, cálculos para Hipotecas, préstamos, etc. Nuestra experiencia puede asegurarles que, para las negociaciones de alquiler o venta, la última palabra la tiene la demanda del mercado.